买（mǎi）房是人生一大事，签订房屋买卖合同更不可（kě）放松警（jǐng）惕，因为买卖双方在（zài）专业（yè）知识上信息不对（duì）称，有时买（mǎi）方并非（fēi）出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在（zài）合（hé）同履行中处于被动地位。因此（cǐ），在签订房屋（wū）买（mǎi）卖合同时需要（yào）多加注意，了解合同内容，谨防合（hé）同陷（xiàn）阱。

签订空白条款需注意

1．看是否有商品房预（yù）售许可证（zhèng）

取（qǔ）得商品房预售许（xǔ）可证（zhèng）必须符合下列条件：

（1）开（kāi）发（fā）企业具有企业法人（rén）营业执照和房地产开发企业（yè）资质证（zhèng）书（shū）；

（2）取（qǔ）得土地使用（yòng）权证书和使用土地批准文件；

（3）持有建设工（gōng）程规划许（xǔ）可证（zhèng）和建设（shè）工程开工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）供水、供电、供热、燃气、通（tōng）信等配（pèi）套基础设施具备使用（yòng）条件，其他（tā）配套基础（chǔ）设（shè）施和公（gōng）共设施具备（bèi）交付使用条（tiáo）件或已确定进度和交（jiāo）付日期（qī）；

（6）物业（yè）管理方（fāng）案已落实。

买现房的好处在于可以比较清楚地了（le）解房屋（wū）的（de）现状，可以尽（jìn）快取得房地（dì）产权利证（zhèng）书等。购房人可到房地产管理部门核（hé）实该商品房预售（shòu）许可证真假即可，无商品（pǐn）房预售（shòu）许可（kě）证（zhèng）对外（wài）销售房（fáng）屋的（de），购买时（shí）都（dōu）有（yǒu）隐（yǐn）患（huàn），存有不安全因素。

2．看（kàn）合同中的土地性质

现在很（hěn）多房地产开发项目的用地（dì）虽然是（shì）出让（ràng）用地，但由于（yú）土地性质为综（zōng）合（hé）用地或者商住两用（yòng）地，导致土地使（shǐ）用年（nián）限不是70年，甚至有些只（zhī）有40年。

在购买时一定（dìng）要看（kàn）清（qīng）土地（dì）是否为出让取得以（yǐ）及土地使（shǐ）用年限（xiàn）是否为70年（nián）。目前法律只是规定住宅到（dào）期（qī）可自动续期（qī），其他非住宅（zhái）性（xìng）质土地一般（bān）需缴费续期。

3．看清楚房屋（wū）用途

现在（zài）有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓。

关于公寓的界定（dìng），目前不是很（hěn）明确。明确的（de）是，国家强制标准中（zhōng）对日照的要（yào）求没有提及（jí）公寓一（yī）词（cí），只有对住宅的解释。公寓光（guāng）照时间（jiān）不需要满足大寒日有效日照（zhào）内满窗日照时间不少（shǎo）于两小时。另外公寓能否作为学区房，目前（qián）教育部门也没有明确的（de）答复， 因此为了孩子入学购房的要（yào）特别慎重。

4．物业（yè）也不能忽视

在（zài）签（qiān）订（dìng）商品（pǐn）房合同时会与前期物业公司签订（dìng）物（wù）业服务合同，由于开发商与前期物业公司关（guān）系（xì）一般比较紧密（mì），物业公司（sī）的声誉，以及物（wù）业（yè）合（hé）同（tóng）中的（de）很多约定，也要仔（zǎi）细阅读。

虽然成立业（yè）委（wěi）会后（hòu）可以（yǐ）解聘物（wù）业公司，但（dàn）目前的现实（shí）是（shì）很多（duō）小区因为居住率不足或者（zhě）业主不愿多操心，业委（wěi）会的（de）成立遥遥无期，导致业主和（hé）物业之间（jiān）纠纷较多。

5．车库和地下（xià）室或者阁楼的约定

合同签订时，开发（fā）商（shāng）承（chéng）诺给业主赠（zèng）送（sòng）车库或者储藏室（shì）、阁楼的，这些约定一定要写入（rù）合同（tóng），口头承诺（nuò）的东西（xī）往往（wǎng）因为缺乏（fá）证据（jù）最后（hòu）不了（le）了（le）之。

是（shì）否有车库，一定要（yào）看规划，而（ér）不是听开发商口头（tóu）承诺。另外人防车位也需特别注意。

6．面积的（de）约定

这是目（mù）前引发（fā）纠（jiū）纷最（zuì）多的条款，大（dà）家都认为签订合（hé）同后，面积差距超过3%的，可以不用（yòng）付（fù）费，实际这是错误的。

如果购（gòu）房人和开发（fā）商有约定，先遵照约（yuē）定，无约定再按照规定执（zhí）行。开发商往（wǎng）往在（zài）签订合同时和购房人（rén）进行约定，约定以（yǐ）有资质的测绘部门出具的面积为主（zhǔ）。

这一做法（fǎ）规避了3%的法（fǎ）定条件（jiàn）。大家（jiā）一定要看清楚这（zhè）点（diǎn），可以在合（hé）同（tóng）签订时直接约定面积（jī），明确约定超过多少（shǎo）不再付费。

7．贷（dài）款（kuǎn）问题的约定

开发商（shāng）往往答应帮助购房人贷款，但（dàn）合同却不（bú）约定（dìng）无法贷款可以（yǐ）退房（fáng），而是约定因为购房人信誉等问题导致（zhì）不能（néng）贷款的，购房人需一次性（xìng）付清房款。

可以先行查询（xún）个人信用或者在合同中（zhōng）明确约定“因无法（fǎ）贷款可以解除合同（tóng）”。

8．逾期或者赔偿的问题（tí）

开发商和购房人会在合同中，对双方办证或者缴纳（nà）购房款等（děng）问题的期（qī）限进行约定（dìng），但（dàn）如果细心就会发（fā）现，双方违（wéi）约后（hòu），赔偿的金额是（shì）不对等的，合（hé）同签订时可（kě）要（yào）求对等待（dài）遇。

9．交房（fáng）的问题

交房的条件，一定要在合同（tóng）中（zhōng）明确。在哪个验收环（huán）节之后，才可认定完成交房。验收（shōu）方式有单体验收、综合（hé）验收、竣工验收备案、消防验收等。

单（dān）体验收后，有可（kě）能小区还处于建设状态，小区内的（de）道路、绿化都有可（kě）能未完成，居住不一定方便，因此需约定清楚（chǔ）。

10．小区公共区域（yù）和公（gōng）共部位的（de）约定

开发商（shāng）往往会（huì）告（gào）诉购房者，小区（qū）内的会所、健身场所等多么规范、多么先进，绕开产权问题。

如果合（hé）同未约定（dìng）这些场所（suǒ）的产权，开发商有可能卖掉这些场所，买主不一定能让业（yè）主免费（fèi）或者优惠使用，如果合同中约定了这些（xiē）场所的所有权归业主（zhǔ）所有，则开（kāi）发商不能出售这些场所（suǒ）。

11．对各（gè）类设施（shī）的（de）约定

燃气、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用（yòng）户无（wú）法选择，如果在合同中（zhōng）约（yuē）定，要求开发商（shāng）允许几（jǐ）家经（jīng）营商（shāng）进入小（xiǎo）区，业主就（jiù）有主动权了。

12．双方协商解决的内容（róng）必（bì）须多研（yán）究

凡（fán）是前面提到（dào）纠（jiū）纷（fēn）的内容，后面写（xiě）双方协（xié）商解决的（de），一般都是对开发（fā）商不利的（de），一定要明确违约（yuē）责任，不能简单地标注（zhù）协商解决。

合（hé）同附件也要留意

商品房买卖合同除主合同（tóng）外，还包含四个附件，即（jí）房（fáng）屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建（jiàn）筑面（miàn）积（jī）构成（chéng）说明（míng）、装修设备标准和合同补充协议（yì）。

（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸（cùn）以及墙体的宽度，还应标（biāo）明阳台的大小、空（kōng）调机位等（děng）具（jù）体的设备位置。

如果上述内（nèi）容不明确，则房屋（wū）平面图起不到（dào）准（zhǔn）确指示（shì）的作用，对开发商来说也没有明确（què）的（de）约束。

（2）无论是房屋平面图，还是公共部位（wèi）与（yǔ）公用房屋分（fèn）摊建（jiàn）筑面积构成说明和装修（xiū）设（shè）备标（biāo）准，都（dōu）应使用准确（què）的数字和（hé）具体的描述来表（biǎo）示其内容，而不应使（shǐ）用概（gài）念化的词语（yǔ）。

像“高（gāo）级（jí）”“名（míng）牌（pái）”“精装修”这类词语（yǔ）不（bú）应（yīng）在附件中出现，而（ér）应明确“高级”具体标准是什么，“名牌”是什么牌（pái）子（zǐ），“精（jīng）装修”达（dá）到（dào）什么（me）装修效果。

（3）根据民事法（fǎ）律“意思自（zì）治”原则，商品房买受人完全可以（yǐ）不受格式（shì）条款的限（xiàn）制（zhì），与开发商进行协商（shāng），行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签（qiān）定补充协议，以明确（què）一些（xiē）模糊概念，修正主（zhǔ）合（hé）同中的不（bú）合理（lǐ）条款。

13．房屋（wū）交付后，买（mǎi）受人发现房屋实际情况（kuàng）与销售广告不符，可以要求（qiú）开发商承担违约责任（rèn）吗？

为了（le）保（bǎo）护购房者的权益，《最高人（rén）民法院关于审（shěn）理商品房买（mǎi）卖（mài）合同（tóng）纠纷案件适（shì）用法律若干（gàn）问题的解（jiě）释》第（dì）三条规（guī）定：“商品房的销售广告和宣传（chuán）资料为（wéi）要约邀请（qǐng），但是出（chū）卖人就商品房开发（fā）规划范（fàn）围（wéi）内（nèi）的房屋及（jí）相关设施所作的说明和允诺具体确（què）定，并对（duì）商品房买（mǎi）卖合（hé）同的订立以（yǐ）及房（fáng）屋价（jià）格的确（què）定有重大影响的（de），应（yīng）当（dāng）视为要约。该说明和允诺（nuò）即使未载入商品房买卖合（hé）同，亦应当视（shì）为合同内容，当事人违反的，应当承担（dān）违约（yuē）责任（rèn）。”

由此（cǐ）可见（jiàn），对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的（de）说明及允（yǔn）诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那（nà）么即（jí）使该（gāi）说明和允诺未（wèi）载（zǎi）入房屋买卖合同，也属于合同内（nèi）容。若购（gòu）房者发现说明（míng）或允诺的（de）内（nèi）容与（yǔ）实际不符时，可（kě）以要求开发（fā）商承担违约责任。

14．哪些房地（dì）产不（bú）能转让？

根据《城市房地产管理法》第三（sān）十八条（tiáo）规定，下（xià）列房（fáng）地产（chǎn），不得转（zhuǎn）让：

（1）以出让方式取得土地（dì）使用（yòng）权的（de），不符（fú）合本法第（dì）三十九条规定的条件的（de）；

（2）司法机关和行（háng）政机关依法裁（cái）定、决定查（chá）封或者以其他形（xíng）式限制房地产权（quán）利的（de）；

（3）依法（fǎ）收回（huí）土地使用权的；

（4）共（gòng）有房地产，未经其他共有（yǒu）人书面同意的；

（5）权属（shǔ）有争议的；

（6）未依法登记领取权属（shǔ）证书的；

（7）法律、行（háng）政法规规定禁止（zhǐ）转（zhuǎn）让的其（qí）他情形。

15．仅有房（fáng）产证，没有办理不动产（chǎn）登记（jì），能（néng）取（qǔ）得房屋所有权吗？

不动产（chǎn）以登记的方式进行公（gōng）示，只有进（jìn）行（háng）登（dēng）记才发生物权（quán）的（de）效力，买受人才能（néng）获（huò）得不动产的所有权，登（dēng）记就（jiù）是将新的所有人（rén）的名字登记（jì）在房产部（bù）门的（de）登（dēng）记簿上，不动产登记（jì）簿是物权（quán）归（guī）属和（hé）内容的根据。而房产证是（shì）房（fáng）产部门发给（gěi）权利人的一种（zhǒng）享有（yǒu）权利的凭证，只起（qǐ）到证据（jù）的作用，当不动产登记簿记载的（de）权（quán）利人和房产证记载的权利人不（bú）同时（shí），以不动产（chǎn）登（dēng）记簿为准（zhǔn）。即房产（chǎn）证的效力弱于不动产登（dēng）记簿的效力。一旦（dàn）出现房屋产权纠（jiū）纷（fēn），不动产登记簿上所记载的（de）人则（zé）拥有房屋的（de）所有权。因此，在购买（mǎi）房屋时，一定要注意进行不动产（chǎn）登记或者不动产（chǎn）登记的变更。

16．买（mǎi）来的（de）住（zhù）房面积（jī）缩水怎么（me）办？

面积（jī）缩水是（shì）买房族经常遇（yù）到的问题（tí），对于房（fáng）屋“面积缩水”的问题，应以房地产管（guǎn）理部门所做的测（cè）量面积为准。《最高人（rén）民法院关于审理（lǐ）商品房（fáng）买卖合同纠纷案（àn）件适用法律若干问题的解（jiě）释》对面积缩水问题作出了明确的规定：第一，误（wù）差率（lǜ）在3%以内的（de），当事人不能请求解（jiě）除合同，但是对于缩水部分的购房款，开发商应当（dāng）返还。第二，误差率超（chāo）过（guò）3%，买房人可以选择请求解（jiě）除合同，或（huò）者不解除（chú）合同，但是要（yào）求开发（fā）商承担（dān）其（qí）他责（zé）任。

17．开发商逾（yú）期交房怎么办？

开发商应该（gāi）按照（zhào）约定的时（shí）间交付房屋，这是开发商的（de）主要（yào）义务。如果开发商没有按期交房，买受人可（kě）以根据（jù）不（bú）同情况，采取不同的（de）方式来维护自（zì）己的合（hé）法（fǎ）权益。第（dì）一，开发商不能按期交房（fáng），经催（cuī）告（gào）后在合理期限内仍没（méi）有履行的，买受人可以解（jiě）除合同；第二，逾期交付，经催告（gào）后在合（hé）理期限内仍没有履（lǚ）行的，买受人不解除合同，可以（yǐ）请求开发商承担违约责任（rèn）；第三（sān），逾期交付，经催告（gào）后开发（fā）商在合理期间内交付（fù）的，不能解除合同，但是可以请求开发（fā）商（shāng）承担违（wéi）约责任（rèn）。需要注（zhù）意（yì）的是，买（mǎi）受人享有的（de）解除权必（bì）须在法定期间内行使，不行使的，解除权消（xiāo）灭。

18．房屋买卖（mài）合同签（qiān）订（dìng）后，因意外（wài）事故使房屋毁损、灭失的风（fēng）险（xiǎn）由（yóu）谁承担（dān）？

《最高人（rén）民法（fǎ）院关于审（shěn）理商品房（fáng）买（mǎi）卖（mài）合同纠纷（fēn）案件（jiàn）适用法律若干问（wèn）题的解释》第十一条（tiáo）就此问题的不（bú）同情（qíng）况分别作了规定（dìng）：“对房（fáng）屋的（de）转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交（jiāo）付使用前由出（chū）卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房（fáng）屋（wū）毁损（sǔn）、灭（miè）失的风险自书面交房（fáng）通（tōng）知（zhī）确定的（de）交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约（yuē）定的除（chú）外。”

由此可见，一般（bān）情况下，房屋损坏的风险，在（zài）房屋（wū）交（jiāo）付之前（qián）由出（chū）卖人（rén）承担；在房屋交付给买受人之后（hòu），由买受人承担。此处所说的（de）交付，是指房屋的转移（yí）占有，就是把房屋由出卖人手中，交到买受人手中，由（yóu）买受人占有使用该房屋。

19．签订商品房预售合同，应具备哪些（xiē）条件？

根据《城市（shì）房地产管理（lǐ）法》第四十五（wǔ）条（tiáo）规定,商品房（fáng）预售，应当符合下列条件：

（1）已交付全（quán）部土地使（shǐ）用权（quán）出让金，取得（dé）土地使（shǐ）用（yòng）权证书；

（2）持有建设工程规（guī）划（huá）许可证（zhèng）；

（3）按提供预售的商品房（fáng）计算，投入开发建设（shè）的（de）资（zī）金达（dá）到工程建设总投（tóu）资的百分之（zhī）二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期（qī）；

（4）向县（xiàn）级以上人民政（zhèng）府房产管理部门办理预售登记，取得（dé）商品房（fáng）预售许可证（zhèng）明。

商品房预售（shòu）人（rén）应当按（àn）照国家有关规定将预（yù）售合同报县级以上人民政（zhèng）府房（fáng）产管理（lǐ）部门和土地管理部门登记备（bèi）案。商品（pǐn）房预售所得款项，必须用于（yú）有关（guān）的工程（chéng）建设。

20．出卖人（rén）未（wèi）取（qǔ）得商品（pǐn）房预售许可证明，其与买受人签（qiān）订的房屋预售合同是否有效？

《最（zuì）高人（rén）民法院关于审理（lǐ）商品房买卖合同（tóng）纠纷（fēn）案件适用法律（lǜ）若（ruò）干问题的解释》第二条规定：“出卖人未（wèi）取得商品房预售许可证明，与买（mǎi）受人订（dìng）立的商品房预售合同，应当认（rèn）定无效，但是在（zài）起诉前取得商品房预售许可证明的，可以（yǐ）认定（dìng）有效。”

可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商（shāng）品（pǐn）房预售（shòu）许可（kě）证明，否则，该（gāi）合同无效。当然，也有例外情（qíng）况（kuàng）。如果（guǒ）在买受人（rén）向法院起诉之前，商品（pǐn）房预售人（rén）取得了商（shāng）品房预售（shòu）许可证（zhèng）明，可认定预售合（hé）同有（yǒu）效（xiào）。

21．房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案（àn），一（yī）方（fāng）当事人可以请求确认合同无效吗？

《最高人民法院关于（yú）审理（lǐ）商品（pǐn）房买卖合同纠纷案件适用法律若（ruò）干问（wèn）题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记（jì）备案手续为由，请求确认合同无效的（de），不予（yǔ）支持（chí）。当事人约定以办理登记备案手续为商品（pǐn）房预售合同生（shēng）效条件的，从其约（yuē）定（dìng），但当（dāng）事人一方已经履行主要（yào）义（yì）务，对方接（jiē）受的除（chú）外。”

由此可见，虽然法律要求签（qiān）订商品房预售合同后，需进行登记备案，但是如果双（shuāng）方签订预售合同（tóng）后没有（yǒu）办（bàn）理登记备案手续，当事人要求（qiú）确认（rèn）合同（tóng）无效的，法（fǎ）院不予支持，是否（fǒu）办理登记（jì）备案手续不是预售合同生效（xiào）的条件（jiàn）。

22．房屋出现质量问题，任何时候都可以要（yào）求出（chū）卖人修复吗？

《商（shāng）品房销售管理办法（fǎ）》第三（sān）十三条规（guī）定：房地产开发企业应当对所售商品房承（chéng）担质（zhì）量保修责任。当事人（rén）应当在合同中就（jiù）保修范围（wéi）、保修期（qī）限（xiàn）、保修责（zé）任等内容作出约定。保修期从（cóng）交（jiāo）付之日起计算。商品住宅的保（bǎo）修期（qī）限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修（xiū）期的存续（xù）期（qī）；存（cún）续期少（shǎo）于《商品住宅（zhái）实行质量保证（zhèng）书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保（bǎo）修期限的，保修期（qī）不（bú）得低于（yú）《规定》中确定的最低（dī）保修期限。非（fēi）住宅商品房的保修期限不得低于（yú）建设工程承包单位向建设单位出（chū）具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修（xiū）期限内发生的属于保修（xiū）范围的质量问题，房（fáng）地产开发企业应当履行（háng）保修义务（wù），并对（duì）造成的（de）损失承担（dān）赔偿责任。因不可抗力（lì）或者使用不当造成的损坏，房（fáng）地（dì）产（chǎn）开发企（qǐ）业不（bú）承担（dān）责（zé）任。

此外，《建（jiàn）筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条（tiáo）件下，建设工程（chéng）的最低保（bǎo）修（xiū）期（qī）限为：（1）基础设施工（gōng）程、房（fáng）屋建（jiàn）筑（zhù）的（de）地（dì）基基础工程和主体（tǐ）结构（gòu）工程，为设计文件规定的该工程的（de）合理（lǐ）使用年（nián）限；（2）屋面防（fáng）水工程（chéng）、有（yǒu）防（fáng）水要求的卫生间、房间和外墙面（miàn）的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为（wéi）2个采暖期、供冷期（qī）；（4）电气（qì）管线、给排水管道、设备安（ān）装和装（zhuāng）修工程，为2年。其他项目的保（bǎo）修期限由（yóu）发包方与承（chéng）包（bāo）方约（yuē）定。

由此可见（jiàn），关（guān）于房屋（wū）的（de）保修期，是（shì）比（bǐ）较复杂的，当事人为了维（wéi）护自己的权益，除了（le）依照（zhào）法律规定，还可以在合同（tóng）中进行详（xiáng）细的约定，制定（dìng）房屋的保修条（tiáo）款。所（suǒ）以，房屋出（chū）现质量（liàng）问题（tí），并不是任何时候都可以要求出卖人维修的（de），出卖人的保修期是有一定的期限（xiàn）的。

23．房屋买卖双方签（qiān）订合同后，出卖人与第三人（rén）恶（è）意串（chuàn）通（tōng），又签订合（hé）同并交付使用，买受人可以请求确认第（dì）二个合同无效吗？

《最高人民（mín）法（fǎ）院关于审理商品房买卖合（hé）同纠纷案（àn）件适用法律若干问题的解释》第十（shí）条规定：“买受人以出（chū）卖（mài）人与第三（sān）人恶意串通（tōng），另行订立（lì）商品房买卖合同（tóng）并将房屋交付使用，导致其无法取（qǔ）得房（fáng）屋（wū）为由（yóu），请（qǐng）求确认出卖人与第三人订立的商品房买（mǎi）卖合同无效的，应予支持。”

因此，房屋买卖双（shuāng）方签订合同后，出（chū）卖人又（yòu）与他人签订合同，并（bìng）将房屋交付使用，买受人只要（yào）能（néng）够证明（míng）出卖人与第三人是恶意串通（tōng），其可（kě）请求法院确认出（chū）卖人与第（dì）三人签订的合同无（wú）效。实际生活中，如果第三人明知买卖双方的合（hé）同，还与（yǔ）出卖人签（qiān）约，其实就（jiù）是恶意。

24．房（fáng）屋交（jiāo）付（fù）使用后，房产证迟（chí）迟办不下来，开发商是否承担违约责任？

《最高人民法（fǎ）院关于审理商品（pǐn）房买（mǎi）卖合同纠纷案件适用（yòng）法（fǎ）律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人（rén）的（de）原因，买受（shòu）人在（zài）下列期限届（jiè）满未能取得房屋（wū）权（quán）属证（zhèng）书（shū）的（de），除当事（shì）人（rén）有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商（shāng）品（pǐn）房买卖合同约（yuē）定（dìng）的办理（lǐ）房屋所（suǒ）有权登（dēng）记的期限；（二）商品房买（mǎi）卖合同的标的（de）物为尚未建成房屋的（de），自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房（fáng）买卖合同的（de）标的（de）物为已竣工房（fáng）屋的，自（zì）合（hé）同（tóng）订立之（zhī）日起90日。合同没有约（yuē）定违约金或者损失数额难（nán）以（yǐ）确定的，可以按照已付购房款总（zǒng）额，参照（zhào）中国人民（mín）银行规定的金融机构计收（shōu）逾期贷款利息的标准计算。”上（shàng）述条（tiáo）文规定了开（kāi）发商逾期办理房产证应承担的责（zé）任。

实际（jì）生活中，房产证迟（chí）迟办不下来，有部分原因是因为（wéi）开发商出售手（shǒu）续不（bú）能及时办（bàn）理齐（qí）全。由于开发（fā）商的原因，导致购房者在（zài）一（yī）定（dìng）的期间（jiān）拿不到房（fáng）产证（zhèng）的，购房（fáng）者可（kě）以（yǐ）要求（qiú）开（kāi）发商（shāng）承担违（wéi）约责任。为了更好地维护自身权（quán）益，购房（fáng）者在签订购（gòu）房（fáng）合（hé）同时，最好约定办理房产证的期限，将时间（jiān）约（yuē）定明确，以防开发商恶意拖延办证时间。

25．房屋买卖时，该房（fáng）屋所占范围的土地使用权是否随之转移？

《城市房地产管理法》第三（sān）十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋（wū）的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法条规定，房屋买卖时，该（gāi）房屋（wū）所占范围的土地使（shǐ）用（yòng）权也随（suí）之转移，这就是所谓的（de）“地随（suí）房走”。房屋（wū）买卖双方签订（dìng）购房合同（tóng）后，买卖双方应（yīng）到房屋所在地的县级以上地方（fāng）人（rén）民政（zhèng）府的房产（chǎn）管理部门办理房屋产权转移登记手续（xù），之后房屋买卖双方凭借变更后的房（fáng）屋所有（yǒu）权证书（shū）和（hé）相（xiàng）关证（zhèng）件，到（dào）同级人民政（zhèng）府的土地管理部（bù）门（mén）申请办理土（tǔ）地使用权变（biàn）更登记，土（tǔ）地（dì）管理部门（mén）核（hé）实后，由同级人民政府（fǔ）更换土地使用权（quán）证书。至此，土地使用权随着房屋买卖发生变更。

26．房屋买卖双方已办完过（guò）户手续，双（shuāng）方还能解除合同吗？

《合同法》第九（jiǔ）十三条规（guī）定：“当事人协（xié）商（shāng）一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合（hé）同的条件。解除（chú）合同（tóng）的条件成就时，解除权人有权解除合（hé）同。”

由此可见，只要（yào）当事人（rén）双方协（xié）商一致（zhì），或者（zhě）合同约（yuē）定（dìng）的解除合（hé）同的条件成（chéng）就，是可以解除合同的，即（jí）使房屋已经过户。

27．房屋买卖合同（tóng）签订后（hòu），一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，能（néng）否成立？

《物权（quán）法》第十五条规定：“当（dāng）事人之间订（dìng）立（lì）有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除（chú）法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效（xiào）；未（wèi）办理（lǐ）物权登记的，不影响合（hé）同效力。”

由此可见，对房屋买（mǎi）卖双方当事人来（lái）说，双方只（zhī）要（yào）签订了合同，是（shì）否到登记（jì）机（jī）关办理登（dēng）记（jì），不影（yǐng）响合（hé）同效力。除非当事人在合（hé）同中约定合同（tóng）生效的时间（jiān）或其他条款，否（fǒu）则，自合同（tóng）成立时生效（xiào）。所以，不能因未办理（lǐ）变更登记，主张合（hé）同无效（xiào）。

28．房（fáng）屋买卖中，买受人迟延交（jiāo）付购房款（kuǎn），出卖人可否要求解除合同（tóng）？

《最高人民法院关于审理商品房（fáng）买卖合同纠纷案件适（shì）用（yòng）法（fǎ）律若干问题的解释（shì）》第（dì）十五条规定：“根据（jù）《合同法》第九十四条的规定，出（chū）卖人迟延交付（fù）房屋或者买（mǎi）受人迟（chí）延支付购房款，经催告后在三个（gè）月的合（hé）理期（qī）限内仍（réng）未履行，当（dāng）事人一（yī）方（fāng）请求解除合（hé）同的，应（yīng）予支持，但当（dāng）事人另有约定的除外（wài）。法律没有规定或者当（dāng）事人没有约定（dìng），经对方当事人催（cuī）告后（hòu），解（jiě）除权行使的合理期限（xiàn）为（wéi）三（sān）个月。对（duì）方当（dāng）事（shì）人没有催告的，解（jiě）除权（quán）应当在解除（chú）权发（fā）生之日起一年内行使；逾（yú）期不行使的，解除权消灭。”

由此可见，房（fáng）屋的买受（shòu）人迟延交付（fù）房款（kuǎn）的，出卖人（rén）可先予催告，要求其履行合同（tóng），支（zhī）付购房款，如果买受人在催告后3个（gè）月（yuè）的合理期限（xiàn）内仍不支（zhī）付，出卖人可以请求解除合同。此外（wài），解（jiě）除（chú）权有一定（dìng）的行使期限（xiàn）。

29．租（zū）赁房屋（wū）被卖，租房人有（yǒu）权（quán）继续居住吗？

《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物（wù）在（zài）租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院（yuàn）关于贯彻执行（háng）〈中华人民共和国民（mín）法（fǎ）通（tōng）则〉若干问（wèn）题的（de）意见（试行（háng））》第一百（bǎi）一十（shí）九（jiǔ）条规定：“私有房屋（wū）在租赁期（qī）内，因买卖（mài）、赠与（yǔ）或者继承（chéng）发生房（fáng）屋产（chǎn）权转移的，原租（zū）赁（lìn）合同对承租人（rén）和新房（fáng）主继续（xù）有效。”由此可见（jiàn），租赁房（fáng）屋（wū）被卖，租房人有权继续（xù）居住（zhù）。

案（àn）例君补充：《民法典》第七百二十五条（tiáo）：租赁物在承租人（rén）按照（zhào）租赁合同占有（yǒu）期限内发（fā）生所有（yǒu）权变动的，不（bú）影（yǐng）响租赁合同的效力。

30．什么（me）是房屋承租（zū）人的优先购买权？

房屋（wū）承租人的优先购买权是（shì）指（zhǐ）出租人出卖租赁房（fáng）屋的，应当在出卖（mài）之前的合理期限内通知承租人，承（chéng）租人享有以同（tóng）等条件优先购买（mǎi）的权利。《合同（tóng）法》第二百三十条（tiáo）规（guī）定，出租（zū）人出卖（mài）租（zū）赁房屋（wū）时，应（yīng）当在出（chū）卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有（yǒu）以同等条件优先购买的权利。《最高人（rén）民法（fǎ）院关于审理城（chéng）镇房（fáng）屋（wū）租赁合同纠纷案件具体应用法（fǎ）律若干问（wèn）题的解释》第（dì）二十一（yī）条（tiáo）规（guī）定：“出租人出卖租赁房（fáng）屋未（wèi）在合理期限内（nèi）通知承（chéng）租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请（qǐng）求出租人承担赔（péi）偿责任的，人民（mín）法院应予支持。但请（qǐng）求确认出租人与（yǔ）第三人签订的房屋买卖（mài）合同无效的，人民（mín）法院不予支持”。据此（cǐ），出租人侵害承租人优先购买权的，出租人与（yǔ）第（dì）三（sān）人签订的房（fáng）屋（wū）买卖合同不（bú）因此（cǐ）无效，承租人只能（néng）请求出租人（rén）承担赔偿责任。

房屋（wū）承租人（rén）优先（xiān）购买必（bì）须符合以下条件：

(1)仅限于房（fáng）屋租赁（lìn）场（chǎng）合;

(2)出租（zū）人（rén）出（chū）卖出租房（fáng）屋,应（yīng）当（dāng）在出卖之（zhī）前的合（hé）理（lǐ）期限（xiàn）内通知承租人。

(3)出租人侵害承（chéng）租人优先权的,承租人（rén）可（kě）主张赔偿损失;

(4)在转租的场合（hé）,次承租人与承租人都有优先购买（mǎi）权（quán）,二者发生冲突的,前者优先（xiān）于后者.

案例君补充：《民法（fǎ）典》第七百二十（shí）六（liù）条：出租人出卖租赁房（fáng）屋的，应当在出卖之前（qián）的合理（lǐ）期（qī）限内通（tōng）知承租人，承（chéng）租人（rén）享有（yǒu）以同等条件优先（xiān）购买的权利；但是（shì）房屋按份共有人（rén）行使优先购买权或者（zhě）出租人将房屋出卖给近亲（qīn）属的除外。